底价成交成上海土地市场主旋律

　　近来，上海土地市场格外热闹，124号土地公告中的4幅商业用地即将于明日出让。另据新浪乐居最新数据显示，今年第三季度，上海土地交易市场共计成交258幅土地，总成交金额近400亿元（包含工业用地）。截至9月底，上海今年的土地出让金收入近900亿元。

　　底价成交成主旋律

　　据新浪乐居数据显示，今年第三季度，上海土地交易市场合计成交了258幅土地，成交土地面积合计约1100万平方米，累计成交金额近400亿元（共计为398．61亿元）。与此同时，在今年前9月，上海土地市场成交的土地已达588幅，成交土地面积共计2290万平方米，成交金额达895．87亿元。照此数据推算，今年上海土地市场还不至于面对十分糟糕的局面。

　　事实上，自今年6月以来，上海规土局的推地节奏较为迅速，由于楼市大环境的日益低迷导致了开发商目前的拿地节奏逐渐放缓，拿地的方式也趋于理性化。

　　商报记者注意到，在整个第三季度中，底价成交和低溢价率几乎成了土地市场的主旋律。即便地理位置优越如115号公告中的长宁区159街坊2／4丘地块，其东至天原二村，北至天山路，紧贴轨道交通二号线威宁路站，最终的成交价亦不过较底价高出200万元。上海长宁房地产经营有限公司以2．4578亿元的价格摘牌，成交楼板价约为8166元／平方米，溢价率低至0．8%。

　　即便有鲜少出现的高溢价地块，也多是由于地块本身起始价较低所致，在楼市低迷的大势之下，开发商在土地市场的出价日益谨慎。9月中旬，107号公告中的金山区张堰镇东风路以东，松金公路以北商业用地开标，这幅毫不起眼的商业用地吸引到4名竞买人到场竞买，并全数参加了现场竞价。最终，上海盛堰实业有限公司经过37轮举牌竞价摘得了这幅地块，成交价也从原先476万元的挂牌起始价飙升至1290万元，溢价率高达171%，成交楼板价为2518元／平方米，这也是今年上海土地交易市场上难得出现的一幅高溢价地块。实际上，这幅金山商业用地的出让面积仅约2135．7平方米，起拍楼板价不足千元，仅为929元／平方米，因此最终造就了如此高溢价率。

　　商业地块持续高调

　　另一方面，商报记者注意到，在最近一段时间的上海土地交易市场上，商业地块远较住宅用地更为高调。

　　一份汉宇地产土地监测周报显示，9月份土地出让规模环比回落，商业地块成交却持续活跃。8月，全市经营性土地共计出让26幅，成交金额144亿元，其中，商业用地18幅（含办公及商副配套）；到了9月，上海土地交易市场共成交了19幅经营性用地（剔除动迁安置房），成交面积89．3万平方米，其中，纯商业类用地多达14幅，成交面积47．7万平方米，占总成交量的52．4%，5幅为带有住宅性质的住宅或商住综合用地，成交面积42．5万平方米。换言之，若是将商住或者商住办地块同样归入商业用地，在9月的土地交易市场上，商业用地的成交量占比更将大大提高。

　　汉宇地产研究部经理付伟认为，商用地块成交活跃恰恰是当前调控之下市场现状的真实反映。在持续严厉的楼市调控之下，住宅市场逐渐回归居住属性，伴随住宅投资投机挤出效应，房地产市场出现新变化。一方面住宅价格涨幅趋缓，短期甚至面临下调风险，为规避趋于常态化的调控风险，不少大型开发企业调整产品线，陆续转战商业地产；另一方面，由于股市低迷、楼市调控、通货膨胀、投资渠道匮乏等因素叠加，商业地产再次进入投资者的视野，供需开始转旺，甚至有个人直接投资商业地块的土地开发，包括前不久银监局出台的商业用房贷款限制，都是对于市场变化的提前预示。

　　◇ 新闻链接：4幅商业用地明天出让 3幅或流标

　　据商报记者了解，明日124号公告中的4幅商业用地即将迎来出让，但截至接受竞买申请时间，只有1幅地块吸引到两人提出竞买申请，其中的3幅地块全都无人申请竞买，届时或难逃流标的命运。

　　资料显示，124号公告一共推出了位于浦东新区的6幅商业用地，其中，浦东新区外高桥（600648）新市镇E06－01地块和国际医学园区A1－03－08地块已经先于上周出让，分别被上海自由朋越投资有限公司和上海国际医学园区置业有限公司拿下，成交价分别为0．7338亿元和1．611亿元，均为底价成交。剩余的4幅地块将于明日开标。据介绍，在4幅商业地块中，面积最大的当属唐镇工业小区B2－5地块，其东至顾唐路，南至顾家浜，北至上丰路，出让面积53810．8平方米，容积率1．8，按照3．3223亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价约为6174元／平方米。商报记者注意到，目前，这幅商业用地已有2名竞买人提出申请，且出现了首轮报价，即3．3223亿元的挂牌起始价。

　　值得一提的是，除了唐镇工业小区B2－5地块，剩余3幅地块，包括浦东新区合庆集镇08－16地块、浦东新区外高桥新市镇E03－02地块和浦东新区外高桥新市镇E06－03地块的接受竞买申请的截止时间为昨日下午4时。截至商报记者发稿时，这3幅商业用地的竞买申请时间已过，但据上海土地交易市场的信息显示，这3幅地块的竞买申请人数依然为零，换言之，待明日正式开标之时，这3幅地块很可能将面临流标的命运，对此，商报记者将进一步加以追踪报道。