重庆：房产税“撬动”房价

　　重庆市市长黄奇帆今年1月宣布开征房产税时曾表示，重庆试点房产税有健全国家财税体系、调整调控房地产市场结构、调节收入分配、适当改变社会住房消费习惯四个目的和意义。此举效果如何？重庆市最新统计数据显示，目前受限于货币政策，重庆楼市价格环比下跌1.39%，同时90平方米以下房屋开发量增加了20%。

　　房价上涨在调控下停滞

　　重庆今年1月28日从对新购高档房、存量独栋房、“三无”人员新购普通房开征个人住房房产税，最高税率1.2%，与此前外界传言的3%税率相距甚远，外界将此形容为“温柔”。而重庆市市长黄奇帆曾表示，重庆应征高档房只占10%，九成百姓与房税试点无关，房产税改革对楼市的影响并不会太大。

　　重庆市国土房管局5月发布消息称，房产税政策实施后，1月28日至4月30日，主城区应税住房成交建面均价13140元/平方米，较房产税实施前（1月1日~1月27日）同类房屋成交建面均价14678元/平方米下降10.48%。该市一季度主城区建筑面积200平方米以上的高档住房新开工面积也比去年四季度下降了4.5%，90平方米以下房屋开发量增加20%；高档房的销售量下降30%。全市高档住房交易出现了量价齐跌，约束高档住房和引导个人合理住房消费的调控作用逐步显现。

　　重庆容磁企业咨询公司总经理王雪松认为，房产税能够调节总需求，但无法调节年度需求，税负成本可转嫁是主因。如果房地产价格持续飞涨，则房产税增加的成本被未来的增值预期冲抵，在交易过程中必然会转嫁到购房者身上；但房产税与按揭成本高于房价上涨幅度，则房产的持有成本就可能成为影响投资购房者的重要因素。他认为，目前看来重庆房产大幅上涨的时期已经过去。

　　中国房地产指数研究系统公布，今年1月份重庆主城区住宅房屋价格环比涨1.59%，同比上涨27.75%均价为6629元。该系统在10月8日发布的《2011年9月十大城市住宅价格指数》显示，重庆主城住宅价格环比下跌1.39%，同比上涨3.11%，样本平均价格6525元/平方米，环比跌幅居全国前列。

　　重庆网上房地产的数据则显示，今年9月份重庆主城住宅成交15015套，面积1402258.77平方米。

　　重庆个人住房房产税的推出，让房地产商和购房者都掂量着9941元/平方米这个数据，如果把价格降低到这个标准值以下，就可以避免征税。显然，新政策对购房者的心理影响较大，市场出现观望情绪。但就今年房价走势看，重庆的房价并没有伴随房产税的推出而出现大幅下跌。重庆目前主城均价6535元/平方米，环比下跌1.39%（中房指数的数据）。相关人士表示，房地产市场的上述效果并非房产税政策单独起作用，主要是信贷政策引发的效果。目前重庆房产商还指望秋季房交会冲击销量，但持续的调控也使购房者形成房价要下降的心理预期。

　　王雪松认为，当前房产市场的核心问题是房地产信贷供求关系失衡。目前重庆市大部分银行的二套房个人房贷业务已经停止，部分银行甚至对首次置业者也拒之门外。按揭难办与贷款额度紧张、银行进行贷款结构调整有关。由于银行放款难以到位，不少房地产开发商对全款买房者的赠送和打折力度非常大。

　　媲美中档小区的公租房的推出，对楼市也有相应影响。重庆两年内将建4000万平方米公租房，年内将有超过8万套公租房交房，同时承租条件已经放宽，取消收入限制，公务员也纳入承租人范畴。许多公租房的承租人现在都在盘算着购买之事，重庆市国土局对市民“公租房租是否能抵扣公租房购房款”的问题回复：“切勿道听途说。”

　　“真正买房是不会在乎这点税的。”地产界人士其实最担心的不是房产税而是限购令。全国有多个城市推出住房限购标准，广东佛山限购松绑已经被住建部叫停，接下来还有哪些城市会推出限购措施，外界也在关注。王雪松认为，重庆楼市有一个很重要的特点，就是刚性需求所占比例很大，大概70%以上属于自住。已有媒体发布消息称，重庆相关部门还没有就限购令方面的文件提上议事日程。看来已构建“双轨制”住房体系的重庆短期不会出台限购令。

　　悬念多多

　　重庆土地房管部门预测，今年重庆主城区交易的应税住房和存量独栋住房缴纳房产税逾亿元人民币。个人住房房产税推出后，只是零星对外发布了一些信息，并没大规模宣传执行的情况，媒体的报道多是“炒冷饭”。在重庆今年5月通过媒体透露征收税款有79万，其后再无信息。

　　10月份开始进入重庆的独栋住宅的个人住房房产税征收期，重庆成为首个对存量房征房产税的城市。从9月开始，重庆市地税局就全面启动了为期2个月的个人房产税专项宣传，形式包括电视广告、张贴海报、短信提示等。重庆地税局相关人士表示，对自己的房子要征多少税，持有人应该非常清楚。

　　按照重庆市规定，个人住房房产税将全都用于公租房的建设与维护，以起到调节收入分配作用。不过王雪松指出，到2012年，重庆将结束大规模建公租房，那么之后这些税款用于何处，现在还没有说法。而无论是对一项新税种的征收，还是现在的重庆市房产税政策扩容，都应将收到税款的详细流向，对公众做出明确交待，才能赢得市民对税收征管全力支持。

　　此外，《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》中规定，“应税住房的计税价值为房产交易价，条件成熟时，将以房产评估值作为计税依据。”何时以房产评估值作为计税依据？留给外界悬念还有：试点的时长是多久？几年后公租房建设期结束的个人住房房产税使用方向？未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房何时征税等。

　　此前的5月29日，新华社引述黄奇帆的话说，重庆个人住房房产税改革将在1年至2年试点的基础上总结完善，试点后的“修改版”可能在全国推广房产税改革。他当时坦陈，“重庆版”房产税改革试点方案确有需修改的地方，重庆将全力把此项改革试点到位。

　　从发达国家看，房产税占地方政府财政收入的比例都相当高，过去30年间，美国房产税占地方财政收入的比例均在70%以上，连肯尼亚也占到69%左右。因此，专家普遍认为，房产税针对存量房征税是趋势。

　　“我还没有资格交房产税。”重庆的公务员肖先生如是表达对存量房征收个人房产税的看法。他告诉记者：“交税面积会扩大，但应该从第三套房开始征税。因为现在许多家庭父母和成年孩子都在一个户口本上的，这种情况下一家人父母住套房，儿子住套房子是很普遍的情况。”这正好印证了刘桓教授观点：如何认定满足什么样的标准即为基本住房和改善性住房，或者是改善性住房的延伸等等，这些都是需要进一步细化处理的问题。

　　按照重庆现行个人住房房产税的规定，存量独栋住宅免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。按照此前有关部门公布的重庆人均居住面积已经达到30平方米的数据，王雪松认为，乐观估计，可能是面积90平米以上的存量房才开始征收房产税，悲观估计，则是针对所有的存量房征收，不过征收方式也可能采取总面积扣减的方式，扣减指标估计会在75~90平米之间。