专家：将长沙商业地产建成城区名片

　　正当人们关注楼市调控政策时，在市“迎接党代会，共谋新发展”建言献策活动中，岳麓区委常委、宣传部长汤智斌就提出，商业地产项目要有鲜明的特色与明确的定位，能够成为城区商业乃至人文、旅游的名品、名片。

　　商业地产运营影响区域经济

　　商业地产，主要是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形态。

　　汤智斌介绍，大中型商业地产主要有这么几种运营模式：第一种是“倾盘销售式”，开发商通过销售，直接出让产权给不同的持有者，从而快速回收资金，其显着特征是开发商能快速收回投资，但此模式的运营风险极大，留下的隐忧也最大。第二种是“只租不售式”，其显着特征是商业地产的运营较为稳健，开发商亦可坐等地产增值，但需要开发商具备相当的经济实力。第三种是“亦租亦售式”，如果开发商只是出售部分零星的物业而持有大部分板块物业，则此种模式与第二种模式类似；否则，将可能存在与第一种模式相同的运营风险与隐忧。

　　“一旦某个大中型商业地产因故无法实现可持续稳健运营，轻则导致经营秩序混乱、市场萧条、人气低迷，重则严重影响区域经济社会发展繁荣。”汤智斌说。

　　商业地产布局要有前瞻性

　　为了最大限度地防范和杜绝大中型商业地产运营不良的风险发生，汤智斌建议首先是搞好规划设计。他认为，要根据经济社会发展的中长期规划、城市总体规划和土地利用规划等，广泛听取和采纳民意，高起点、高标准制定服务业发展总体规划、重点领域的专项发展规划和重点商业街区项目布局详规等。“在大中型商业地产项目开发前，尤其需要前瞻性地解决好在城区中的布点问题。”

　　由于大中型商业地产项目的开发需要整合地产与商业等多种资源要素，更需要开发商在经营理念、资质经验、规划设计、资源配置、人才团队乃至公关能力等多方面具备相应的层级与水准。他认为，要尽可能在国际、国内寻找一流的商业地产开发商，以确保项目完成后具有鲜明的特色与明确的定位，能够成为综合考虑地域特征、消费习惯、历史文化、建筑风格、交通组织等各种因素的完美结合，成为城区商业乃至人文、旅游的名品、名片。

　　运营模式对项目成败极端重要

　　商业地产运营模式的选择与确定是其能否稳健运营的关键。汤智斌说，由于项目的盈利模式决定运营模式，而运营模式的选择又影响着开发战略的确定。因此，在盈利模式、运营模式、开发战略三者的关系中，运营模式是开发战略和盈利模式的具体体现，这就充分说明了运营模式的选择与确定对于项目成败的极端重要性。

　　他认为政府部门要主动提前介入，积极与开发商沟通协调，未雨绸缪，力争使开发商在确定开发战略时慎重决策，选择既有利于市场快速开发、成功启动，又能保障可持续稳健运营的最佳模式。同时，要落实各类鼓励发展政策，强化各项基础设施和配套设施，建立和完善长效服务机制。