北京楼市量跌了 价跌还会远吗

　　经历了三轮严厉的楼市调控之后，楼市的辉煌不再，日益低迷。北京房地产交易管理网数据显示：今年上半年，北京住宅总签约套数为43705套，同比下调15.7%。

　　面对越来越严峻的现实，开发商们或明或暗地选择在价格上让步，以求得销售业绩的提升。上半年，无论从全国市场看还是北京市场看，只有那些迅速调整销售策略、价格策略的企业，才取得了相对优异的成绩。而下半年，这一趋势将更加明显，正如一位业界老总所言：“没有销量，哪里来的价格？”

　　签约率显著分化

　　北京房地产交易管理网数据显示，上半年，北京期房住宅签约套数为36908套，同比去年同期下调15.2%，而现房住宅同比下调18.3%。住宅总签约套数为43705，同比下调15.7%。

　　销售低迷的同时，签约率分化明显。上半年来，供应商品房期房住宅的79个项目中，除了6月下旬10个项目因为最近供应而签约基本为零外，依然有33个项目的签约率在近半年不足40%。

　　与此同时，中粮万科长阳半岛、长阳国际城、珠江国际城、金色漫香郡等采取低价销售的项目却依然取得了不错的销售业绩。数据显示，79个项目的平均拟售均价为24674元，而在签约率超过80%的20个项目中，签约均价仅为20471元。

　　价格向下趋势明显

　　虽然部分项目采取了灵活的定价策略领先一步，但对于大多数项目而言，下半年将是生死抉择的战场。

　　随着2009年土地出让高峰期出让的地块入市，下半年将迎来供应高峰。但限购政策丝毫未见松动迹象，银行贷款却日渐收紧。面对上半年日益残酷的市场环境，开发商逐渐达成了共识，只有价格调整才是硬道理。

　　据搜房网数据监控中心统计，2011年7月份北京优惠打折楼盘数量达147个，其中大兴区和通州区成为打折优惠重点区域。业内人士认为，随着供应的持续增加和开发商的资金链吃紧，下半年预计会有更多的项目和区域加入到价格调整的行列。

　　榜单

　　最热销楼盘

　　中铁建·长阳国际城

　　在住宅市场普遍低迷，个别楼盘甚至“滞销”的同时，中铁建·长阳国际城正如一匹黑马，当仁不让地成为调控以来极其稀少的开盘即热销的明星项目。

　　作为北京首个“限房价、竞地价”的普通商品房项目，4月15日，中铁建·长阳国际城一开售就受到市场热捧。高达9011人参与摇号，其中符合优先认购条件的家庭就有7260户，短短两天的时间里，长阳国际城首期01及08地块1594套全部完成选房认购，比预售方案公布的选房时间提前3天结束。6月19日，该项目剩余的800套房源入市，立刻又引起强烈的市场反应。

　　点评：如果可以用“一半海水，一半火焰”来形容今年市场的话，那么，该项目俨然是火焰。而燃烧起这把火的就是项目的定价，该项目均价1.25万元/平方米，相比周边万科长阳半岛等项目价格低5000元左右。由此可见，刚性需求的购买力依然存在，开发商需要做的仅仅是找到引爆刚需购买力的导火索，而这个导火索显然就是价格。

　　最识时务项目

　　远洋一方

　　今年3月，在调控政策“京十五条”关于房屋限购令出台后不久，远洋一方项目迎来二期开盘，面对骤然变幻的市场，远洋地产将价格从原来的25000元/平方米调至21000元/平方米，直降4000元/平方米。

　　据北京市房地产交易管理网上的数据显示，远洋一方·润园二期项目于3月4日推出300套新房源，截至7月6日，已成交296套，成交面积为27561.66平方米，均价为21050元/平方米，剩下的4套房源，有3套显示为“已预订”状态，仅1套可售。得到“好处”之余，远洋继续“上演”低价。5月8日，远洋一方再推342套房源，截至6月6日，已签约309套，均价为20996元/平方米。6月11日远洋一方亲水岸观景房开盘。此次开盘共推出103套房源，开盘当日认购81套，去化率80%，认购金额约1.5亿元。

　　点评：对于销售策略，远洋地产行政总裁李明在发布企业社会责任报告时就对媒体表示，远洋的定价完全是根据市场的变化。在淡季下，宜居大盘远洋一方三次开盘，通过价格让利带动楼盘热销值得不少项目借鉴。

　　最有“钱途”楼盘

　　金茂府

　　4月17日，位于广渠路15号地的金茂府开盘。在过去的两年中，这个曾经的地王项目始终是业界的焦点，而开盘首日的表现，再次使其成为上半年楼市最耀眼的项目。

　　资料显示，该项目规划共982套房源，一期推出3、9、10号楼共240套，全部是大户型，面积217-330平方米不等。均价在4.5万元/平方米，包含8000元/平方米左右的精装修，送厨卫家电家具。首期业主预计于2013年3月入住。

　　据了解，金茂府上午10点开盘，到中午，首批240套房源已经全部售罄，当天前来选房的业主多达500组。相关负责人介绍，此次开盘之所以迎来了这么多的客户，一方面取决于金茂府优良的品质和血统，另一方面与前期积累了丰富的客源密不可分。据了解，金茂府预计9月推出二期，两栋住宅和一栋公寓。

　　点评：一流的位置，一流的产品，再加上适中的价格，是金茂府成功最好的注脚。有业内人士称，有比金茂府位置更好的项目，也有比它品质更优的项目，更有比它更便宜的项目，但三者合为一身的，只有金茂府。金茂府的成功再次验证了楼市那句真理：“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，在高端市场依然成立。

　　盘点

　　最火爆的区域

　　房山

　　由于北京土地供应结构近年以郊区为主导，郊区区域已经成为放量的主战场。根据北京房地产交易管理网统计，截至6月底，今年取得预售证的商品住宅项目已经达到70多个，而其中郊区项目占比超过61%。

　　这其中，京西南房山区域延续了去年以来的推盘热度，一方面是得益于地铁房山线，另外一方面是其较低的价格，让一直沉闷的西南楼市在市场上扬眉吐气。首创芭蕾雨悦都三期推盘396套，中粮万科长阳半岛推盘220套，徜徉集推盘126套，让房山区的地产再次成为了市场的热点。

　　点评：来自机构统计显示，房山区7月入市项目的开盘价为13200元/平方米，而之前两个月则分别为14833元/平方米、16500元/平方米。7月房山区开盘价分别较6月、5月下降11%、20%，这也许将是周边价格先期走低的缩影。而限价商品房长阳国际城开闸放量，使得房山区域的刚需盘进入贴身肉搏、争抢“房票”的时代。

　　最具潜力区域

　　昌平

　　在通州、大兴等区域各种利好不断的时候，昌平安静很多，但开发商显然没有放逐这片区域，万科、金隅、金科、中海等品牌房企纷纷布局，目前，昌平已汇聚知名房地产开发企业十余家，成为北京郊区新城中品牌房地产开发企业最集中的板块之一。随着地铁昌平线的运营、昌平新城的建设、开发商项目的入市，昌平的潜力逐渐释放，价值洼地日渐充盈。

　　根据搜房网提供的数据显示，昌平区计划在6月开盘的项目有11个，占全市开盘量近30%，是近三年来区域新盘放量最集中的一个月。根据昌平区域其他项目的推盘计划，下半年预计还将有金科、融创、远洋、中海、金融街等品牌开发企业的项目陆续面世。

　　点评：事实上，与通州、房山等板块相比，昌平的产业规划优势则更为突出。2010年政府提出“大中关村”概念，紧邻海淀的昌平被纳入中关村核心区范围，这是北京新城中将区域发展与核心区产业“绑定”在一起的新城板块，昌平与海淀两区深度联动，无疑是区域发展的最好保证。

　　最失落的区域

　　通州

　　曾经房价“一路高歌”的通州没有料到，如今成为调控的“重灾区”，大喜大悲的过山车经历成为通州众多项目共同的命运。统计数据显示，通州房价的降幅位于全市高位，高达22%，通州一度的成交量跌至冰点，库存高达2万多套，超过北京库存量10万套的两成。

　　众多业内人士认为，通州房价的泡沫较大，当地政府和开发商过度地透支了通州区域的利好，经济得以发展的同时，泡沫也无可避免的越吹越大。而调控政策的出台，无疑成为刺破泡沫的利剑，通州房价进入下行通道。

　　重重压力之下，通州一些“较有远见”的项目开始率先降价。京洲世家、京贸国际城、华业东方玫瑰等都有较大的动作。而最近通州楼市的降价先锋无疑是位于运河核心区的某项目，该项目打出14800元/平方米的媒体团购价。显然，消费者对开发商降价的诚意还是买账的。

　　点评：事实上，市场不是不接受高价，而是不接受与价值完全背离的高价。如果价格与价值相匹配，那么市场的购买力依然会蜂拥而至。