解读北京通州楼市尴尬困局

　　尽管与公司要求的5.4亿元的销售业绩还有着不小的差距，但是在远洋东方策划部经理于涛看来，在这样的市场下取得3亿多元的业绩已经实属不易。

　　虽然K2清水湾开盘半年来只销售了10套房子，但是用K2地产营销总监李翔的话来说，“我们并不是最差的，横向和一些其他项目相比，我们的业绩还算是不错的”。

　　在通州楼市，对于市场的萧条，大家早已习惯，并没有表现出太多的焦虑与不安。一位开发商表示，“现在是不能降、也不敢降，只有等待着政策转机”。

　　通州楼市之困

　　在外界看来，造成通州楼市的困局主要是由于存量大、价格高，是产品的定位与目前市场需求之间存在着巨大的差距。

　　翻看手中的报表，于涛给记者列举了这样的一组数据。

　　今年一季度在远洋东方的购房客户中，3套房以上、一次性付款的客户占到了50%，二套以上的客户占到了45%，而首套置业的客户只有5%。而到了二季度，70%的客户均为首次置业，而且均为通州本地人。

　　这意味着什么？

　　于涛表示，在国十条后，升级版的限购令让具有购房资格的客户急剧减少，意味着通州楼市巨大的市场存量全需要地缘性客户来消费，也就是本地客户。地缘性客户最大的特点就是容易形成统一的意见，要买大家一起买，要不买大家就一起观望。

　　“这些人虽然是首次置业，但是大多数全是用父母或者是子女的名义购买的，也是改善型需求。”于涛补充道。

　　现在有资格的购房客户就像池子里的水越来越少，不能有效吸引现有客户的关注是通州楼市的死穴。

　　通州面临的首要问题是价格泡沫，从2009年开始，通州房价从均价9000元/平方米迅速攀升到了近3万元/平方米，期间夹杂了大量的炒房客。

　　“现在市场的迅速降温，炒房客基本上离场，让悬在天花板上的通州房价无人敢接。即使现在不少项目的价格已经回落到1.6万元/平方米左右，但是不少人想买却又没有购房资格，造成了集体观望通州楼市。”北京市房地产协会副秘书长陈志表示。

　　细观通州楼市，会发现当初不少项目在户型设计上，均以投资型的中小户型为主，而现在面对投资型客户和外地购房者的离场，充斥着泡沫的通州面临着无人接手的困局。刚性需求客户对于通州房价认为还是高，而改善型客户又嫌产品与改善需求有一定的差距，骑虎难下的尴尬令通州楼市陷入了困局。

　　“现在通州的房价尽管降了，但是均价也在1.8万元/平方米，与朝阳区的一些新盘价格相差无几，与其选择通州还不如选择朝阳。”一位购房者向记者表示。

　　当初不少来通州购房的客户主要是在城里工作的人，把通州作为了首次置业的首选之地。“有地铁又有高速路，离CBD又近。”这是当时普遍的心态。

　　而最近的几个月，来通州购房的城里人比例只有10%。原因无他，随着轨道交通的大量开通和通州房价的居高不下，对于首次置业者的吸引已经被大兴和房山所取代。而七八年前来通州置业的小白领，现在又到了事业有成的中年，急需改善型产品来满足升级需求，而通州的产品又与他们的需求相差甚远。