重庆楼市“抄底”时刻已来临？
6月20日起，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点。据分析，此举意味商业银行又有上千亿元资金被冻结，房地产开发贷款再受最大打击。该消息一出，对于日趋变冷的楼市，无疑又是雪上加霜，加速楼市打响“价格战”。 有业内人士称，二季度众多楼盘上市，新房供应量大增，而销售量却一直未见起色，三季度的销售压力显而易见；此外，眼下不仅开发贷款难，就连按揭贷款也是难以批准，最终使开发商的回款速度变慢，资金压力进一步加大。房贷继续收紧、销售低迷、资金回笼等多重压力，成为开发商的致命伤，他认为，楼市降价会大范围的出现。同时，不否认7月份极有可能是最佳抄底时机。 事实上，重庆楼市已是“抄底”频现。占据鹅公岩桥头一线江景的保利港湾国际，近日就将“建面5526元/㎡”的抄底价广告横幅直接挂在了楼体的显眼处，而之前，此沿线新房源基本每平米直逼万元；重庆·恒大城推出10套特价房，套内面积为75~135㎡湖景美宅，起价7330元/㎡，最高套内价8937元/㎡，送1200元/㎡精装，而记者了解到，这批特价房原价为8512元/㎡起，实际算下来优惠了1000元/平方米左右。 此外，记者在6月打折楼盘一览中发现，在售楼盘的优惠折扣普遍低于9.8折、9.9折这类开发商惯用的标准折扣，甚至还有楼盘打出了8折的优惠信息。 团购+拍卖+服务升级 新形势催生卖房买房新模式 2011年,重庆楼市并不缺乏焦点话题。如今，怎样才能完成销售任务？相信这是开发商们最迫在眉睫的任务，也是楼盘最热门的话题。在楼市转为买方市场的情况下，开发商们不再守株待兔。从购房“抱团”砍价，房子“零”元起拍到首付分期付款……这些“转折点”可能是开发商施展“攻心计”的营销突破口。 给力团购吸人气 “团购”不是新事物,但是近期的调控中，团购将“人多力量大”的精神发挥到了最佳。6月，从新开盘的协信城立方、北麓国际城到老盘新推的国际社区、中渝山顶道1号都不约而同地采用了团购的形式且开发商在总价基础上，都有5000~10000元的优惠政策。 针对现在铺天盖地的团购方式，大学城某楼盘营销部负责人透露：“现在是买房市场，组织团购最重要是为了刺激销售；即使效果不好，也能给售楼部带来火爆的现场人气”。 “零元”拍卖赚眼球 不仅仅是团购，开发商更是推出“零”元拍卖，如金辉·融侨城、珠江太阳城等楼盘推出限量房源，以吸引更多的淘宝客。业内人士分析认为，在冷清的市场下,开发商愿意放下身段“薄利多销”,使出浑身解数，即使搏不来市场，也要赚足大家的眼球。 服务升级彰显实力 许多刚需购房者，面对银行提高首付、不放贷等情况，对想买的房子望尘莫及，导致新房市场存货压力逐日剧增。在如此的市场压力下，开发商们在大打渠道战的同时，也积极从服务升级上，赢取购房者。 昔日开发商根本不予考虑的公积金贷款，现在被大部分楼盘频频使用。比如，龙湖、金科、中渝等。甚至部分开发商为购房者提供首付分期付、两成首付后，为其垫付其余首付款，帮购房者解决一系列首付问题。业内人士称，现在的服务升级并不是狭隘的社区升级、物管升级，而是应市场所需、急购房者所急，才是真正的服务升级，更能彰显其实力。 房企资金链趋紧 下半年“价格战”难免 在当前楼市成交量明显下降、国内通过银行贷款等传统渠道融资难度加大、海外融资成本上升、信贷信托融资受限制的情况下，房企资金链愈加趋紧。融资模式的创新将是缓解房企现金流压力的方式之一。 同策数据显示，2011年5月，中国房地产公司通过非传统渠道，如海外融资、债券、票据等形式融资约200亿人民币（见附表），据此推算，房企通过非传统渠道全年融资规模将在2000~3000亿元人民币；而另一组数据显示，由于“限购”而导致的投资、投机资金（或非自住、刚性普通住房需求）约5000亿元/年没有办法进入楼市，从另一角度而言，这5000亿元的资金是开发商在正常的市场环境应有的销售金额。而仅仅以上数据就显示出，开发商在非传统途径资金需求就有约2000~3000亿元/年的资金缺口，再加上由于楼市限购误伤的目标客群及市场观望群体，开发商在未来销售回款上仍将面临巨大的市场压力。 非传统渠道如海外融资、票据、债券发行等虽然对房企的现金流起到了正面作用，但也推高了房地产公司的财务杠杆风险。近期标普报告对中国的30家房地产公司进行评级，数据显示，这些公司的评级多处在评级体系的较低端。 同策认为，在2011年下半年，在资金链趋紧，融资渠道不断收紧的市场背景下，开发商还不断调高年度销售目标，其结果要么就是年底找个市场理由默许销售目标未完成，要么就是通过打折促销、项目快速销售而回笼资金来减轻财务压力，进行“逆势扩张”。后者是大型房企在市场低迷的市场背景下的比较明智的选择。 因此，在各大房企“逆势扩张”的激烈市场竞争环境中，房地产市场“价格战”在所难免，房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调。在下半年的市场博弈中，最终“鹿死谁手”，还要看哪个房企动作迅速，能够准确判断市场短期内微妙的变化，能够抢占先机，快速行动。 楼市“真摔”来临？或是置业好机会 市场在盘整 后市仍强劲 购房正当时 沈光明 重庆立业房地产顾问有限公司副总经理 种种的迹象表现，市场一系列的调控组合拳已经收到了明显的效果，从来没有哪一次调控有如此的坚决。当前大型金融机构存款准备金率已经达到了21.5%的高位,开发公司融资难度急增,而且个人按揭贷款的回收周期也从原来的半个月延伸到2~4个月不等，加息和首付的提高让一些实力较弱的投资者失去一玩这个地产投资游戏的机会，就算不理性的房地产市场投资是“击鼓传花”，不少的投资者已经失去了再击一次鼓的机会。 从以上的结果和调控的过程来分析，全国房地产市场的确面临着一个有史以来最严厉的挑战，一些开发商降价促销，也并非完全的假摔，而是全国一盘棋战略下的基本选择。对于大型房地产企业而言，跑赢大市是最基本的战略，也是基本的选择。 重庆房地产会真摔吗？答案是不可能，它可以小幅度的摇摆。一个正在成长中的直辖市，一个刚建立中国“第三区”的城市，一个产业正在提速升级的城市，一个目前主城房价在7000元/平方米的城市，房地产价格没有理由出现较大幅度的下挫。 不可否认，房地产宏观调控已经是未来几年的常态，我们没有必要心怀侥幸。在调控是常态的情况之下，我们唯一可以做的就是踩准市场的节拍。对于购房者来说，对于重庆的刚性需求的消费者来说，当下购房应该还是比较好的时机，因为房价稳中有升还是基本的市场选择。 估计7月将大范围出现真正的降价 王君 领域机构常务副总经理 残酷的市场，让重庆的房价从6月中下旬开始，逐步走进“真摔”时代。这主要是在国家强硬的楼市调控和一波一波的银根收紧影响下，楼市成交量出现了前所未有的低迷，楼市出现了“供”远大于“求”的状态，楼市估计在7月将大范围的出现真正的降价，是最近需要购房的购房者抄底的好时机。 根据领域机构最近的统计数据看，目前重庆楼市的积压房已经达到了1600万平方米。这相当于去年一年的房屋成交量，比去年同期700多万平方米的积压房相比，翻了一番多。同时，领域机构根据其对网上房地产预售证颁发情况的统计，近三周重庆主城取得预售证的楼盘体量有166万平方米，但截至6月9日，市场的开盘量只有不到100万平方米。而根据重庆市国土部门的规定，开发商取得预售证10天内需开盘。这就意味着，近期市场的放量可能大增。而主城九区近期的去化率（开盘首日的销售比率）平均只有30%左右，比以前正常的比率下降了20%。 为了抢占仅有的购房者，实现房地产开发资金的回笼，一些开发商在经历了5月和6月中上旬的房价“假摔”后，已经陆续的推出了实质性的优惠，部分楼盘房价在本周已经开始出现“真摔”。预计面对市场的大放量，房价可能会在7月出现较大范围真正的降价。这或许将成为那些刚需人群的购房好时机。 金融政策放开之前都是“抄底”好时机 陈卫东 重庆晟城房地产顾问有限公司总经理 近期，据相关报道有外地客户频频“抄底”重庆楼市，个人认为，重庆具有较强的对外吸纳能力和良好的投资前景，外地客投资重庆市场，不是个别案例，这取决于重庆城市地位。例如，前两天，四川的一位朋友联系我，她在重庆买房后，几个同事也想在重庆买房，让我推荐合适小户型给她们。 不少外地人投资重庆，甚至迁入重庆，除了房子具有一定的保值、增值外，主因还是重庆城市经济发展趋向所定。 从市场来看，目前房价有所松动，为回笼资金，一些楼盘采用策略性降价。业界预期下半年会有10%左右价格松动。当然，开发商降价也会考虑成本，经过多轮调控后，现在购房者趋于理性。当房价达到自己的心理预期时，他们会及时出手。 对于购房者而言，下半年甚至到明年三四月份都是购房好时机，或者说在金融政策没有放开之前都是“抄底”的好时机。对于“抄底”，“底”的界限最难把握，正如股市一样，在它没到“底”之前，谁也不知道未来是否有更低的“底”。 随着调控深入，市场进入规范期。购房者有了一定的主动权和溢价空间。同时，选择的余地更多。房地产作为固定资产，具一定的资源性，唯一性，这个时候挑选性价比不错的房子就是“抄底”。 何培斌 重庆房地产职业学院常务副院长 在接下来的一两个月，将是房地产开发商和购房者持久博弈的时段，房价总体上暂时不会真正的下降，但个别开发商因资金紧缺可能会采取实质性的降价促销。 今年以来，因中央楼市调控政策的打压，因银行银根的不断收紧，房屋成交量大幅度下滑，且较长时间持续的走低。于是在5月底6月初开始，许多楼盘纷纷出招促销——有的推出较大的折扣，有的推出超低价格，有的推出多重优惠……但是，细心的人会发现，赤裸的说低价格的楼盘，基本上都是说的建面价，推算一下，和之前的套内价格基本上持平。用通俗的话说，房价是在“假摔”。开发商在坚守着房价底线。 就重庆而言，房价基本上不可能会大幅度下降，这主要来自于重庆大量的刚性需求。近年来，重庆正在进行“全域城市化建设”，大量的农村人口进城，以及大量旧城改造，产生了大量的住房刚性需求。同时，两江新区的大建设，提升了重庆的城市价值，吸引了大量外地人入住重庆，也会产生较大的住房刚性需求……也许这些需求，因为市场低迷而暂时观望，从而与开发商形成对峙，形成博弈。 而在这博弈的过程中，个别资金紧张的开发商或许会为回笼资金而真正的降价促销。这将成为购房者置业的好机会。 |
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