复建居屋呼声高 香港楼市环境非比寻常

　　虽然港府复建居屋的计划尚需经过探讨和准备，对于楼市和股市的直接冲击可能并不大，但港府近期连番出手压制过热楼价，并在媒体网络上发表言论警示风险，其调控决心可见一斑。

　　近期有关港府将复建居屋的呼声越来越强烈，市场担心香港的楼市和地产股会受到政策冲击。事实上，即使香港市民对于复建居屋有热切期望，港府官员也早已暗示此举并不能一蹴而就，因此上述消息对于市场的心理影响更甚于实际。

　　香港特首曾荫权日前曾表示政府正计划复建居屋，将于10月发表的任内最后一份施政报告中提出复建居屋的安排。据悉，1980~1997年间，香港政府每年的资助房屋数目超过1.5万个单位，但期间私人住宅市场上的楼价和租金整体仍然向上；自2003年起，港府停售停建居屋，尾货单位于2007年恢复销售，最后一批于2010年中售完，之后就再没有新的居屋上市。

　　美银美林最近发布的一份报告表示，该行并不预期复建居屋计划会对私人住宅市场的价格及租金有太大影响，因为港府对于合资格申请购买居屋的家庭收入及持有资产均有一定的限制，与私人住宅针对的买家不同。

　　香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥也认为，港府复建居屋的措施对私人住宅市场不会造成大的影响，因为以往的经验表明，每年私人住宅单位的供应逾10万伙，而居屋每年的供应也不过就是数千伙，两者相差悬殊，因此居屋对私人住宅市场的冲击有限。

　　尽管如此，香港楼市和地产股近期的表现低迷。有香港地产中介表示，受到香港金管局进一步收紧按揭的影响，近期周末二手楼的交投持续低迷，加上港府重提复建居屋议题，令买家对楼市后市持观望态度。据香港美联物业分行统计，在“父亲节”周末假期(18、19日)期间，作为香港二手楼风向标的十大蓝筹屋苑的二手交投量仅仅录得约21宗，较前一周减少13%，创出今年以来新低。

　　另外，受到上述消息影响，港股市场的地产股本周一明显受压并领跌大盘，长实、新世界、信和等地产蓝筹的跌幅都超过3%。一些大型地产商表示对复建居屋计划关注，嘉华国际主席吕志和昨日公开表示，对于政府应否复建居屋，他个人认为是一个困难的决定。他呼吁政府在尝试多个方法稳定楼市的同时，要迎合社会的要求、平衡各界的利益，保持香港的竞争力。

　　致富证券经理叶海亚分析认为，在推出卖地以增加供应的措施未能奏效的情况下，港府可能会再出招打压楼价，例如考虑复建居屋。他指出，由于香港本地地产股的市盈率较低，预期措施对地产股销售及未来一年的盈利并无明显影响，但多数地产股多方面的盈利来自于去年的估值，假设居屋措施推出后导致楼价下跌20%~30%，那么地产股估值则变得不再具有吸引力。

　　对于目前香港楼市面临的困局，瑞信亚洲区首席经济师陶冬形容香港地产正深陷两个旋涡之中：第一个旋涡为美联储的量化宽松政策，第二个为内地的热钱流入。他表示，目前香港楼价已超越1997年高峰水平，因此赞成港府出招复建居屋，因为预期未来中下阶层人士的收入升幅跟不上通胀。

　　值得一提的是，刚刚于6月10日拍卖的半山波老道地皮以接近2.7万港元的平均尺价成交。对此，香港财政司司长曾俊华认为，这再次反映出目前香港楼市的环境“极不寻常”，因此呼吁香港市民在置业时务必小心衡量风险，并强调“港府为稳定楼市的决心是毋庸置疑的。如有需要，我们会毫不犹豫进一步加大出招力度。”

　　就目前的情况看，虽然港府复建居屋的计划在正式付诸行动之前尚需经过一番探讨和准备，对于楼市和股市的直接冲击可能并不算大，但港府官员近期连番出手压制过热楼价，并在媒体网络上发表言论警示风险，其调控楼市过热的决心可见一斑，因此就长远而言，投资者无论是在楼市还是股市方面，都应顺势而为，提早做好部署。