破解北京物业交接难

　　目前，北京多家小区曝出新老物业陷入交接困境。这不仅阻碍了小区自治的步伐，更为小区日常的保洁、绿化、安保及居民日常生活带来了很多困扰。

　　五道关挡住物业交接

　　物业交接难，一般体现在老物业拒不离开，或者物业用房、公共设施等移交难，物业相关资料提交难及物业费用移交难。因为前期物业由开发商指定，其在占用办公用房、管理公共设施及物业资料上先入为主，占有优势。而经业委会通过召开业主大会后期选聘出来的新物业，则不占有这样的先机。

　　经调查，并与相关专家沟通后总结，破解物业交接难题须过五关。

　　难关一：首先，新老物业交接难是因为业委会自身力量较弱，管理小区物业的专业知识和技能较弱，选举程序或选聘物业公司程序没有严格按照既定程序和规定执行，给老物业的不撤离造创造机会。

　　难关二：老物业拒不撤离的原因是利益。前不久，市住建委下文要求各家物业在第一季度前公示物业费收支状况，公布小区业主的公共收益。

　　难关三：主管部门不能进行有效监管。在小区自治管理的相关规定中，赋予了街道、居委会、派出所、小区办等政府部门监管职能。物业交接困难的背后，总能找到相关政府部门不作为的原因。为此，监管部门应更多地介入社区事务中来，通过处罚手段，增加老物业公司的违法成本。

　　难关四：物业交接不完善。目前，相关法律法规已就物业交接内容给出了明确的项目和要求，业委会要一一对照。

　　难关五：小区业主维权意识不强。在新物业入驻前，小区业主应预先介入，保护与物业交接有关的材料。

　　老物业拒不撤离可投诉

　　北京市住建委一相关负责人认为，诉讼是实现小区新老物业交接的有效手段。目前，《物权法》《物业管理条例》及依托小区实际的《小区管理规约》和《议事规则》等相关法律法规等已经完善，然而很多小区出现物业交接难题，一个根本原因是政府部门、业委会或物业公司等相关方面对法律法规及相关规定尚未执行到位。

　　该负责人指出，在业委会按照既定程序选聘物业并和新物业签订了服务合同的前提下，老物业应配合完成交接手续，“对于拒不撤离者，业委会可向区县住建委物业主管部门投诉，由主管部门监督其进行交接并撤离”。

　　第三方介入有效监理交接

　　律师孙涛称，目前北京不少小区出现新老物业交接难题，个别小区甚至出现了尖锐的矛盾对立，或公然进行人身攻击，或进行暗战，谁都不肯退让，最典型的是一个岗位上同时出现两个物业公司的保安，或出现哪个公司的保安都不在岗的情况，交接难直接导致小区陷入混乱。这些状况十分不利于小区全体业主利益的维护。

　　老物业公司赖着不走，往往找出各种各样的理由。有些业委会在解聘老物业和选聘新物业时，因存在不合法、不规范的做法，致老物业借口物业选聘程序不合法拒不撤离。

　　根据《北京市物业管理办法》规定，如原物业服务企业拒不撤出物业管理区域，首先是新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；如协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。在实际操作中，还有一种第三方机构介入的方法，在交接过程中能够起到财产评估和交接的监理作用。业主要加快小区成立业委会的步伐，通过业委会与物业公司签订合同，尤其是从房地产开发商处接手的物业公司，小区在成立业委会后一定要跟他们补签合同。