郑州严管合同变更堵住炒房漏洞

　　河南省郑州市商品房买卖合同注销出新规

　　3月29日，河南省郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于规范商品房合同备案信息注销工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，已经办理商品房合同初始登记的、房屋已经竣工交付使用的、拥有两套及以上房屋产权的，不予办理商品房合同注销手续。商品房买卖合同不得随意变更、注销，新建商品房在取得房产证之前，不能擅自以改合同的方式私下转让。业内人士认为，限制房地产开发商擅自更改合同，将堵住房地产开发商囤积房源、提高房价、擅自炒房的漏洞。

　　合同变更程序存在炒房漏洞

　　郑州市住房保障和房地产管理局房屋交易和登记中心工作人员介绍，改合同的方式是投机性炒房中比较常见的一种操作方式。部分房地产开发商为了资金套现，采用“假按揭”的方式，将手中的存量住房以虚拟买房人的名义签订买卖合同，进而从银行套取购房贷款，同时制造成交量攀升的假象。比如，购房人看中一套住房，但该楼盘公开预售的房源已经售完，购房人仍可以通过改合同等“特殊”方式买到该楼盘的商品房，前提是购房人支付改合同的费用。

　　六种情况可办理直接注销

　　商品房买卖合同备案信息的注销分为直接注销、审查注销。《通知》明确规定，以下情况可办理直接注销：直系亲属间变更买受人姓名的，经法院裁定或仲裁调解解除合同的，当事人死亡的，因买受人资格问题而解除保障性住房合同的，买卖双方同意在同一项目内调整合同标的物的，买受人办理房屋抵押贷款手续未获批准导致无法继续履行合同的。

　　以下情况可办理审查注销：因出国留学、外地定居、患重大疾病等，导致无法继续履行合同的；符合合同条款中有关解除合同约定的；合同条款信息录入有误的；因夫妻双方解除婚姻关系，原买受人须变更为另一方的；多个买受人共同购买同套商品房，其中部分买受人解除房屋买卖关系的。

　　根据《通知》规定，房地产开发企业月申请撤销或变更网签合同的数量，不得超过该楼盘当月销售总套数的3%。

　　有两套以上住房者不予注销

　　《通知》明确提出了商品房买卖合同备案信息不予注销的情况：房屋已经竣工且已经交付使用的，购房人拥有两套以上（含两套）房屋产权（含已办理买卖合同备案手续的房屋）的，已经办理商品房买卖合同初始登记手续的。

　　购房人申请办理合同备案信息注销手续时，须先与房地产开发商协商，房地产开发商须对买受人要求注销商品房买卖合同备案信息的申请进行确认，不得以非正当理由申请合同备案信息注销。违反规定的单位和个人，将受到严肃处理。

　　此外，如果已经签订的网上购房合同须改签或撤签，房地产开发企业应将撤销网签合同的房源公开销售，严禁房地产开发企业和中介服务机构借购房合同撤销或变更之机进行期房投机，囤积房源，捂盘惜售。

　　中介不得受理预购房转让业务

　　按照规定，直接办理商品房买卖合同备案信息注销的工作时限为2个工作日，审查办理时限为10个工作日。商品房买卖合同解除后，所退房源在郑州市房地产网电子楼盘表上同步公示，房地产开发企业须公开销售所退房源。

　　《通知》要求，商品房买受人不得将预购商品房再行转让，房地产经纪机构不得受理预购商品房转让委托代理业务，不得向购房人提供未取得房屋所有权证的房源信息。