《上海物业管理规定》日前施行

　　新修订的《上海市住宅物业管理规定》于4月1日起施行。新规定从原来的49条增加到目前的88条，条款增加了近一倍。新规定的出台明确了业主、物业等各方权利义务，能有效解决诸多长期存在于住宅物业管理中的各种疑难问题，其中更透露出不少新思路、新措施、新方法。

　　业委会、物业公司、居委会将各司其职

　　业主委员会应是小区管理的“一大支柱”，但是不少小区业委会缺失，使小区陷入了困顿局面。综观全市的物业小区，成立了业委会的，能发挥正常作用的不多，不少处于瘫痪或者半瘫痪状态；业主入住好多年，长期没有成立业委会的小区比例很大，由此产生的矛盾和问题突出。究其原因，上海市物业管理行业协会负责人王志兴认为，长期以来人们对小区业主的自律期望太高，以至于一些部门过分强调业主自律，长期对小区的物业管理不闻不问，监督指导乏力。

　　“修订后的《上海市住宅物业管理规定》对物业管理的监督机制作了重大调整，形成了物业公司、业委会、居委会‘三位一体’的模式，这是一个突破。”

　　上海市房管局物业管理中心副主任周宏伟称。新规定将小区业主委员会纳入了乡、镇人民政府和街道办事处管理范畴，管理单位将综合处理物业管理纠纷。

　　据了解，新规定明确显示：区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作等。

　　新规充分体现了监督指导的力度和责任，具体表现在，建设单位重要的物业工程档案资料原先由物业企业代业主保管，现改为由房管办办理；业主大会和业委会备案证由街道管理等。“之所以要强调政府监管，是因为物业管理是我国城市管理的重要组成部分，它直接关系到民众的基本生活保障和社会和谐稳定。”周宏伟解释说。

　　事关人生安全的紧急事件可绕过法则

　　长宁区某住宅小区的唐女士反映：她发现自家的墙壁和天花板出现了漏水情况，不久，大楼内6户人家也先后发现了问题，大家便联合起来找物业公司修理，物业公司检查后发现是楼内总水管的问题。但是，总水管的修理要动用到维修基金，大楼内其他住户都不同意，根据“动用维修基金须2/3业主同意”的规定，使问题迟迟得不到解决。

　　“今后如发生屋顶、外墙渗漏；电梯、水泵故障影响正常使用；外墙墙面有脱落危险；消防设施损坏，消防部门出具整改通知书以及其他严重影响房屋使用和安全等情况时，物业公司应当立即组织维修、更新，而无须业主大会表决程序。”市房管局物业管理中心主任马浩元介绍说，“这些条款与动用维修资金需2/3法则看似冲突，但有质的不同。”马浩元表示。它是针对事关业主或使用人人身安全的紧急事件，就如《民法通则》所规定的“紧急避险”那样，采取在紧急状态下的紧急避险措施理所应当。