上海外环房屋套均成交总价高于香港

　　中房信最新统计数据显示，上海外环内（主城区）房屋套均总价达到431.9万元，这一价格已比香港的342.2万元/套高出近三成。

　　新房260万元/套

　　中房信公布的最新数据显示，2010年截至12月27日，上海全市商品住宅销售额已经达到2070亿元，总共成交79744套商品住宅，共计930.7万平方米。平均每套住宅的面积为116.7平方米，平均成交价格为22240元/平方米。

　　“预计2010年全年商品住宅的销售面积会超过950万平方米，总成交金额超过2100亿元，套均成交价格达到260万元。”中房信分析师薛建雄强调。

　　薛建雄测算，按照上海2010年前三季度人均可支配收入23974.9元计算，全年人均可支配收入应该超过32000元，也就是说2010年上海三口之家的平均收入在9.6万元的样子。“以此推算他们购买一套新房，不吃不喝的话需要27年。白领以上收入者才可能买得起房，普遍的中低收入者只能指望保障房。”薛建雄指出。

　　从环线分部来看，2010年各环线新建商品住宅的套均总价分别为内环内651.6万元、内中环423.3万元、中外环317.5万元、外郊环215.9万元、郊环外171.1万元，环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。

　　继2009年以29.4%的涨幅引领全市之后，2010年中外环区域房价再度领涨全市。从历史数据来看，2007和2008年内中环是房价涨幅最高区域，在此之前一直是内环内引领全市房价上涨。

　　外郊环将成领涨区域

　　薛建雄指出，“上海内环内房价达到431.9万元/套，值得注意的是，这已比香港的住宅平均成交价格342.2万元/套，高出了近三成。”

　　根据香港土地注册处公告的2010年上半年成交楼宇77262套、成交金额3110.01亿港元来算，香港平均每套房屋的成交价为402.5万元港币。按最新的0.85比1的港币对人民币汇率来算，相当于342.2万元/套人民币。

　　上海2010年外环线以内的主城区所成交的18731套新建住宅共808.9亿元，平均每套431.9万元，比全香港住宅平均成交价格每套342.2万元，高出了26%。

　　薛建雄表示，根据城市发展经验来看，区域土地稀缺、城市功能配套建设的完善和产品快速升级是带动房价上涨的主要因素，2007年之前内环以外的开发才基本成熟，所以内中环房价上涨加速。

　　“自2009年以来中外环的配套也已经基本成熟，使得该区域成为房价的领涨者。从目前上海的城市发展来看，外环以内已基本没有新增土地可开发，外郊环经过多年开发之后也基本走向成熟，预期外郊环将会成为未来3年内房价的领涨区域。”薛建雄强调。

　　豪宅表现强劲

　　2010年底豪宅收官交易的火热程度不仅超过普通住宅市场，更超过去年。

　　上海中原研究咨询部监测数据显示，2010年12月上海市新建普通商品住宅市场（剔除动迁配套）成交面积14.05万平方米、1.15万套，比2009年分别减少2.13%、5.46%。值得注意的是，当月豪宅市场成交面积6.81万平方米、263套，比2009年大增102%、196%。

　　老城区改造及新城区规划建设提速，成长型区域低价位公寓交投活跃为2010年豪宅市场一大特征。从供应来看，香港新世界花园、香梅花园、豪景苑、华丽家族汇景天地、尚海湾豪庭、老西门公馆，占全年豪宅供应总量的五成以上。从成交情况来看，2010年1-12月6万-6.5万元/平方米的豪宅成交总面积15.8万平方米，占全市豪宅成交总量的48.22%。

　　上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，与2009年相比，2010年住宅市场面对“遏制价格快速上涨”的“史上最严厉调控”的压力，因此，市场整体成交步伐较2009年明显放缓。但历经“二轮调控”以后，普通住宅置业者的资金腾挪方式极为有限，而豪宅客户依托庞大的资金运营，积极调整投资产品策略，应对整体低迷的能力保持优势。

　　“2011年在世界经济复苏缓慢，而中国经济保持稳步增长的大环境下，人民值被迫升值冲动存在，上海国际化都市定位吸引外资投资中国楼市避险的现象不改，预计2011年豪宅价格依然会呈现出稳中有升的走势。”龚敏强调。