土地调控双管齐下 北京远离“地王时代”

　　土地调控效果年末初显。

　　1-3月北京居住用地平均楼面价约为12304元/平方米，调控之后，楼面价一直在低位波动，11、12月的平均成交价格约为6000元/平方米，降幅超过50%。业内人士普遍认为，随着“限地价”时代的到来，2011年土地市场将会发生明显变化。

　　12月27日，房山区长阳镇（广阳城住宅小区）居住项目建设用地顺利成交，此地块采取“限地价，竞政策性租赁面积”方式出让，在达到2.84亿的合理上限后，昂内与亚太环宇联合体最终以4860平米的租赁面积超过其他3家竞争对手，最终胜出。此地块挂牌底价1.9008亿元，合理上限2.84亿元，溢价率为49.4%，含租赁面积折合楼面价8331元/平米。

　　“此次成交的房山长阳地块挂牌公告中，事先并没有说明要采取"限地价"的出让方式，这让市场感觉比较意外。而且，此次成交的长阳地块，相比于历史上房山长阳居住用地规划建筑面积最小，楼面价最高。”链家地产首席分析师张月认为，对于热点地块，“限地价，竞公共租赁面积”的方式，表现出了明显的平抑价格作用，走出了刚刚推广时的尴尬境地。

　　根据北京市土地整理储备中心公布的信息，北京年末集中新增6块居住用地全部采取“限地价”的方式出让，其中3块地为流标再入市，3块为新增居住用地。

　　“政府正在推广"限地价"出让方式的试用范围，此次临时公布长阳地块"限地价"出让，也在侧面反映政府对于此类方式的偏爱，预计2011年，"限地价"可能进一步推广，以继续平抑低价，维持调控。从当前的市场情况来看，"限地价"无疑是比较直接且有效的调控手段。”张月认为。

　　此外，北京中原数据统计，北京2010年出让的土地，包含居住属性的地块达到75块，总出让金达到了1023.58亿。而出让的土地规划建筑面积更是达到13711688平米。去除其中部分配套面积，合计供应的住宅将达到10万套以上。而供应地块大部分为成熟地块，特别是在二次调控后集中供应住宅类地块的11月，供应的35块住宅类地块，其中七成以上为成熟地块。

　　值得注意的是，配建保障性住房地块占比大增。在成交的35块住宅类地块中，其中半数都配套建设了不同比例的保障性住房。北京的地块供应落实调控政策显然更加坚决。

　　“大量的住宅类地块将在明年下半年开始形成供应，对市场调控将有明显的效果。”北京中原三级市场部研究总监张大伟认为。

　　但他担心，低地价未必有低房价，目前市场上在售的项目多为2008年左右供应的土地，而实际中价格也并未低于市场其他项目。

　　“土地供应规模是影响房价的重要因素，在土地"招拍挂"之后，更应通过防止囤地、明确开工竣工时间、捂盘惜售等市场整顿手法，来调控楼盘最终上市卖给消费者的价格。另外楼市也不是一个孤立的市场，在不解决钱多且其他投资渠道匮乏现状的情况下，楼市调控仍存在压力。”张大伟认为。