北京房价租售比已超纽约 高位恐惧症蔓延

3月，北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。特别是3月的最后一周(3月22日至3月28日)，国内大部分主要城市，楼市成交量出现井喷，以北京、上海、青岛、南京、深圳、东莞、成都、杭州等城市成交量反弹的幅度最大。与此同时，北京“四环4万时代”将至的预言开始在坊间热传。

　　楼市还要涨多久?长城证券地产分析师刘昆认为，房价可能再往上冲20%左右就“到头了”，回调的时点会出现在5月。更多的分析相信楼市或许还有半年到一年左右的上涨时间。

　　高位恐惧症蔓延

　　恐惧心理并非特例。仿佛一夜之间，房价在高位上的继续狂飙让很多人心生恐惧。“最可怕的，是很多楼盘的疯涨，根本找不到理由。”一位地产业内资深人士感叹说。戴德梁行的一位分析师则表示，现在业内人士普遍的判断是，房价涨得太疯了，失去理智了。

　　现在，北京的房价已处于历史最高水平，甚至远高于2007年泡沫时期的40%以上。而3月底，国内主要城市住宅成交放量，在一些业内人士看来，既证明2009年货币超放背景下国人被放大的投资保值需求，也表明不少投资者在恐慌心理下开始抛售。

　　“(我们)盖好以后马上卖，不会等。”一位房地产开发公司销售人士对记者称，今年的情况是，开发商能赶到上半年推的，都不会推到下半年，开发商对高房价的持续性也深感恐惧和担忧，很多公司已放弃在北京、上海等一线城市拿地，并估计下半年可能会出现局部的调整。

　　华泰联合证券的报告显示，在大部分城市量价齐升的同时，武汉、重庆、苏州等城市已开始出现量升价跌的情形。被很多投行人士认为是中国楼市指向标的深圳，3月新建商品房成交套数和面积环比分别大升178%和186%，但成交均价回落16%，降至20433元/平方米。

　　去年底以来被爆炒的海南地产，疲态已显。3月，海口市住宅成交面积出现约37%的下跌，观望情绪浓郁。

　　而对于仍在上涨通道里的很多城市，租售比(当前房价比当前月租)的差距正在进一步拉大。

　　2009年10月至2010年3月，北京商品房住宅均价普遍涨幅超过60%，部分楼盘甚至高达120%。本刊主编王烁今年3月在网上发起了一个超过900人参加的租售比调查。结果显示，92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍，45%参加者称月租售比超过500倍，21%在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多。

　　所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。前述超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。

　　财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。

　　Barrons的分析显示，1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比(相当于720倍的月租售比)，在正态分布的几率中，年租售比超过60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着，此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。

　　Barrons称，如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间继续上涨，随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1：20的年租售比。上述分析与正在广泛流传的“2011年中国楼市崩溃论”吻合，正是近来互联网上讨论的热门话题。

　　“最坚强泡沫”?

　　但质疑者的问题是，中国会完全复制日本轨迹吗?据中金公司的研究，中国现在与上个世纪80年代日本房地产泡沫时期相比，虽存在诸多相似处，但仍有四大不同，包括人口结构、农村发展水平、外资参与程度，以及政企银关系等。

　　北京高通智库投资顾问公司总经理张宏就认为，楼市泡沫现在肯定有，而且很大，但泡沫的承受力很强，很难判断还能持续多长时间。

　　实际住房需求的高增长、人民币尚未升值到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等，都是中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。大多数中国地产商人愿意接受“未来20年房价仍有上涨压力”的观点，认为中国住房“刚需”依然猛烈，导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产董事长任志强即指出，中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。

　　“房价不败”的信心，助长了购房者的投资需求。一线城市的高档住宅中，投资客占比高达70%以上。以房价一直在飙涨的杭州为例，浙商证券分析师戴方直言，现在全部是有钱人在买，早已超出了杭州普通市民所能承受的范围。

　　在文化心理上，如今的中国与当初的日本有极其相似之处：盲目地认为地价只会上涨不会下跌，这种心理导致房地产一直处于供不应求的状态。当然，中国政府汲取了日本的教训。当初在日元对美元升值之时，日本仍降低银行利率，导致大量资金涌入房地产，加之未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构也在泡沫末期进入房地产领域，埋下不良资产的祸根。

　　纵观今年以来中国各监管部门出台的政策，不难发现政府对房地产泡沫可能带来的风险已传递出预警信号：央行定下紧缩房地产信贷的基调;银监会收紧房地产信托，并禁止信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款;保监会重申将严控保险资金投资房地产上限比例;证监会迟迟未给房地产再融资开闸，并审慎推荐房地产等8类公司创业板上市;国资委要求78家非地产主业央企15个工作日制订退出方案。

　　但事实上，2009年底以来种种人们预期内的调控政策均没有收到成效，其原因是市场普遍认为“未动真格”。一位北京地产商人在全国“两会”期间反问记者：“现在有房地产调控吗?”

　　果然，全国“两会”结束之后，未遭实质性打压政策的国内楼市，迎来了早到的“阳春”。3月15日，随着北京三块住宅用地被高价拍走以及望京地区每平方米2.8万元楼面价的曝出，楼市的观望情绪一扫而空。

　　“挤泡沫”注定是一个痛苦的过程，对目前的中国政府更是如此。业界对政府“挤泡沫”的决心，已经颇有“狼来了”的心态。“房地产是支柱产业，地方和中央财政都靠它，政府怎么会把房价打下去?”一位房产中介公司人士向记者分析，“今年政府只说要遏制部分城市房价过快上涨。”