上海房价呈爆发式增长谁在调控上海楼市？

　　市区房价猛涨60％

　“现在的上海房价，已经不再是‘上海人’的房价了。”4月26日，一位上海市民发出慨叹，“这房价已经远远脱离了上海人真正的购买力。”

　　来自上海市统计局的最新数字显示，2003年上海楼市出现整体房价上涨较快、局部地区房价上涨过快的现象。全市去年房价上涨20％以上，部分楼盘上涨了50％至60％。

　　以上海市中心房价为例，上涨幅度更是惊人。静安区房地产交易中心的统计数据显示，2003年静安区的房价的平均涨幅在60％－70％之间。相邻的黄浦、卢湾、徐汇等中心城区的房价涨幅也都在50％以上。据上海市统计局的最新统计，目前上海中心城区商品房的单价已在12000元以上。也就是说，这些地区的房价一年之内每平方米上涨了6000元还要多。

　　摩根士丹利亚洲区董事总经理谢国忠在上海做了一个调查，发现出租汽车司机的月收入约为2000元人民币，大学毕业生的收入为2500－3000元人民币，更好一点的有4000元左右，但上海楼市的均价去年已达5000多元／平方米，很明显，本地居民大多数难以承受现在的房价。

　　早在2002年8月份，上海市统计局现代统计产业中心就向外界发布过这样的调查报告：83.2％的上海居民认为目前的房价相对其购买力而言偏高；上海市区居民中，34.7％希望购买的住房在20万元以下，56.1％希望在20万－40万元之间。

　　而在2002年，上海整体房价的涨幅只有8.2％，2001年只有2.1％。可以说，2003年上海房价的增长是“爆发式”的，已大大超过上海GDP、户均家庭可支配收入的增幅。这说明，2002年的调查对象现在的相对购买力可能更弱。

　　2003年3月13日，新华社援引国家统计局前一日发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》称，2003年上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，成为全国房价均价最贵的省份城市。

　　今年2月26日，中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。其中明确规定了商业银行应注重考核借款人的还款能力。即应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。

　　“如果真严格实施的话，上海本地人很少能达到这个水平。”有市民说。

　　外来买家撑起上海楼市

　　4月26日，《关于预售商品房转让问题的决定》（以下称《决定》）正式实行。

　　《决定》规定，“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。”

　　上海市政府发言人焦扬在4月20日的新闻发布会上专门对此解释说，市政府采取限制期房转让的主要目的是为了防止房价大起大落，切实保护消费者和投资者的利益，确保房地产市场持续、稳定、健康发展。

　　《决定》出台后，以往期房市场浓厚的投机行为将得到遏制。上海房价未来尤其是最近一段时间的走向如何？

　　不过，一个现象也同时引起了大家的关注：最近两年来，上海市官方机构已经在各种场合反复说明，上海住宅市场的投机行为并不算高。但进入2004年以来，上海市政府却接连打出了限制房产投机行为的“组合拳”。如房产销售上网公示、期房限制出台、预售标准将下调等等。上海统计局一位官员承认，“上海房地产市场确实存在投机、恶性炒作以及开发商手中大量囤积商品房等情况，这些情况对市场的健康、持续、平稳运行是不利的。”

　　那么，“上海市政府本身的观点是不是自相矛盾？或者说市政府是不是处于左右为难之中？”上海市本地的一位业内专家发出了这样的疑问。

　　矛盾的背后是，房地产业增加值占到上海2003年GDP7.4％的比重。因此，该专家甚至认为，上海房价持续上涨的直接推动者是上海市政府。换言之，为了保持房地产对GDP的持续贡献，上海市政府在“硬扛房价”。不过，记者并没有从上海市政府有关部门对此加以证实。

　　上海市政府新闻发言人焦扬在一次新闻发布会上表示，“市政府也注意到，去年以来，上海商品住房价格上涨偏快。”她说，目前有关部门正在积极研究措施，要对房地产市场进行适度调控。“市政府已将这项工作列为今年的重点工作之一，以确保上海房地产市场继续健康、有序发展。”

　　在今年的上海市两会期间，上海市房屋土地管理局局长蔡育天说，上海市政府给了他一个“压力很大”的任务，就是将上海房价的增幅控制在12％内。

　　华东师范大学一位房地产研究专家对此大感不解。“房价既不是开发商一家说了算，也不是由购房者一厢情愿所定，更不是政府可随意制定的。房价是由市场通过价值规律认定的。”他说。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟则表示，上海房产的需求结构与当地需求结构是不相协调的。上海本地人的购买力在高房价障碍下正逐年萎缩，而外来的购买力在持续强化。他的研究结果表明，上海楼市需求40％是来自境外和市外，剩下的60％里又包括来自外地但具有上海户籍的年轻人，他们占到40％。这样，上海本地人的购买力在整个购买力中占36％，其中很大部分是来自旧城的拆迁户。

　　也就是说，外来需求正在逐渐变成上海房地产市场的中流砥柱。更进一步说，上海楼市有被外来需求左右的趋势。

　　谢国忠对此深表担忧。他在2003年7月16日举行的上海、香港两地房地产发展对比会议上说：“我一直在思考一个问题，上海房地产市场的发展到底是泡沫还是奇迹？1997年的时候，香港的房价是上海的20倍，现在只有3倍，但香港的人均财富却是上海的10倍多。”

　　谢国忠还发现，非本地居民购房大部分是一种投机行为，这给上海的房地产市场留下了隐患。台湾人是最大的投机群体，浙江的企业家是第二大购房群体。本地居民对房地产的巨大需求主要来自那些获得拆迁费从而寻求新的居住地的居民，他们获得的拆迁费来自于那些愿意付3倍拆迁费来购买新房屋的台湾人或是浙江的投机者。

　　“如果市场稍有风吹草动或者有了其他更好的投资机会，投资者会撤走大量资金，外来需求消失，完全有可能在瞬间发生1997年香港那样的楼灾。而上海房地产因此产生的所有损失，却只能由上海本地人去承担。”谢国忠说。

　 开发商面临信贷考验

　　上海市房屋土地管理局一位不愿公开姓名的官员说，国际上公认的投资性购房警戒线为20％。而按照上海市统计局公布的调查结论，在上海投资性购房比例为16.6％；单价7000元以上的房屋，投资性购房比例为39％。

　　上海市社科院房地产业研究中心常务理事顾建发教授此前在接受本报记者采访时认为，上海的投资性购房比例要高于现有调查值。上海市统计局在统计“投资性购房比例”时，并没有把“炒单”和炒期房的人纳入统计范围。

　　某国际著名地产咨询公司在上海的分公司总经理也向本报记者说：“我们认为投机性的买家在市场当中所占比例应该远远不止16.6％的官方口径。如果加上未被统计的定金炒作和退房炒作，我们估计数据至少应该有32％，远远超过20％的国际警戒线了。

　　本报记者在实际采访中了解到，现在，在各种政策信息的影响下，上海房地产市场开始显示出一些微妙的气氛，排队抢购的情况很少出现，观望气氛更为浓烈。“如果在这种浓烈的观望气氛下，再出现明显的供过于求现象，难保市场不出现波动。”当地一位开发商表示，他的几个楼盘已经抓紧在赶进度，希望能够尽快回笼资金。

　　从2003年10月份上海房地产市场出现租金价格下跌与房价背离的现象来看，上海楼市的高位运行有些虚脱了，尤其是11月市场上传言温州炒房团撤离上海，市场上甚至出现了一阵对房价下跌的惶恐。

　　一位在上海市房地产市场浸淫了多年的资深咨询师甚至说：“如果我是上海房地产市场的第?批炒家就会从2004年起开始撤退。一旦股市等内地投资渠道显现出赚钱效应，极可能加速炒楼资金撤离的情况。”“现在开发商拿地成本都比较高，如果房价跌幅过大，可能就会被套牢了。”他说。

　　对于开发商来说，担忧还不仅如此。近日国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中房地产开发（不含经济适用房项目）由20％及以上提高到35％及以上。

　 “上海的房地产市场总体是在健康的轨道上运行。房价在一段时间内出现波动也是正常的，是市场规律的正常反映。”上海市一位官员说，目前有关部门正在抓紧制定《上海市房地产预警预报指标体系》，“将正式投入运行。”