北京隆福寺商业街第七次变脸

　　一切仿佛又回到了问题的原点。

　　最近，位于北京王府井大街延长线上的隆福寺商业街引起社会和媒体的广泛关注。有关方面正筹划对隆福寺商业街进行统一定位与开发，根据规划，商业街上的主力店隆福大厦将被整体拆除，大厦楼顶的隆福古寺也将在大厦原址恢复重建。

　　中国步行商业街工作委员会主任韩健徽告诉中国商报记者，隆福寺商业街从辉煌到没落，原因是多方面的，但一个致命的原因是在大火之后的隆福大厦9层楼顶建造了一座“空中隆福寺”，无论是从形式还是内在都脱离了商业街“庙市合一”的依托，抛弃了历史文化的底蕴。

　　如今，经过曲折艰难、复杂漫长的历程后，绕了一大圈的隆福寺商业街能否重振昔日辉煌呢？对于这个问题的答案，恐怕只有让时间去检验。

　　从“诸市之冠”到门可罗雀

　　隆福寺商业街位于北京市东城区东四北大街至美术馆东街，呈东西走向，全长约600米，宽约7米，曾与王府井、前门、西单并列为京城四大商圈，更有“南有夫子庙，北有隆福寺”之说。

　　令人遗憾的是，拥有很大名气的隆福寺商业街如今却失去了人气、商气和财气。2月7日，记者从隆福寺商业街东口穿过“隆福寺街”牌坊走到街上，街道右侧面积较大的的明星娱乐城大门紧闭，隆福寺宾馆也是闭门装修，一些面积较小的服装等专卖店要么大门紧锁、要么无人问津；道路左侧停满了汽车，街上也几乎没什么行人，更很少见购物的顾客。

　　走过东宫影剧院和长虹影院就是曾与王府井百货大楼、东安市场和西单商场并称为京城“四大商场”的隆福大厦。建筑面积达6.1万平方米的隆福大厦大门紧闭，偶尔路过的行人甚至连看都不看一眼，只有大厦门前的两只石狮和光秃秃的旗杆在寒风中坚守着。尽管隆福寺商业街是一条步行街，不允许机动车辆进入，但隆福大厦旁边的广场俨然变成了一个无人看管的停车场。

　　临近中午，隆福大厦对面的隆福寺小吃店以及白魁老号饭店等经营北京传统小吃的饭店里倒有不少前来光顾的食客。隆福大厦正前方是商业街的另一主体建筑建筑面积4.2万平方米、经营面积1.6万平米的隆福广场。隆福广场底铺经营小商品的商店以及几家“起名馆”虽然正在营业，但是几乎没有什么进出的顾客。

　　隆福广场还拥有2000平方米的地下商城，主要经营“民俗工艺，时尚前卫服装、服饰”为主，但记者发现，里面的商户大约有一半是没有营业，营业的商店里也几乎没有顾客，营业员大多站在门口与别人聊着天，对过往的行人不闻不问，仿佛习惯了这里的冷清氛围。

　　从隆福广场往南就是隆福寺商业街的南入口处，写着“隆福寺”的牌楼下摆满了随处停放的自行车，隆福广场楼上打着“写字楼出租”的招租信息以及一家培训学校的招牌。

　　隆福寺商业街西段是一排经营服装的小商店，店主为了招揽生意，把挂满衣服的货架摆到了街道中央，但同样是无人问津。

　　不难想像，缺少人气的隆福寺商业何谈商气和财气呢。根据媒体披露的信息，现在隆福寺地区的300余家商户，全部靠业主出租模式，有服装批发、小商品、小型餐饮企业等，除了当地一家大型餐饮酒楼外，街区商业个体税收对地区财政贡献率可以忽略不计。

　　如今的隆福寺商业街很难让人与其往日的辉煌联系起来。

　　隆福寺始建于1452年，清乾隆年间，隆福寺庙会曾经被喻为京城庙会中“诸市之冠”。《北京竹枝词》中说，当年庙会全盛时期“一日能消百万钱”。新中国成立后，隆福寺的宗教活动场所功能迅速减弱，而集市贸易的作用却不断加强。1951年，政府部门把隆福寺一带的浮摊儿、游商安排到隆福寺的空地上，并改建成长年营业的“东四人民市场”。除了经营琳琅满目的日用百货、食品之外，还经营旧货、古今字画、图书，困难时期还增加了修理行业，比如修补棉毛衣裤、修鞋、修钟表等。

　　与此同时，隆福寺商业街上卖

　　鸟的、澡堂子、理发馆、照相馆、粮店、油盐店、食品店、影剧院、酒馆等一应俱全，隆福寺商业街成为北京最火的商圈之一，也成为北京市民休闲购物娱乐的好地方。

　　上世纪80年代末，隆福寺商业街延续了几百年来的繁华与热闹，依旧是当时北京地区最火的商圈之一。1988年在东四人民市场的基础上建成的标志性建筑隆福大厦，是北京第一家拥有中央空调、引进自动扶梯的商场。

　　然而，1993年8月12日晚的一场大火后，隆福大厦虽经过了6次变脸，商家期盼的人气和财运却荡然无存，隆福寺商业街也没落至今。

　　没落的深层原因

　　难道真是一场大火烧掉了隆福寺商业街的财运吗？记者在采访中了解到，火灾只是表象而已，隆福寺商业街没落的深层次原因是其在定位、规划、运营等方面的失败以及北京商业格局的改变。

　　1972年，美国权威营销传播类刊物《广告时代》刊登了艾·里斯和特劳特的系列文章《定位时代来临》，定位观念从此进入人们的视野。其实，一条商业街的成功同样离不开精准的定位。

　　北京工商大学教授洪涛告诉记者，隆福寺商业街成为“死街”的重要原因就是没有找到精准的定位。从上世纪90年代开始，我国商业发生了巨大变革，不仅涌现了诸多商业业态，还出现了以电子商务为代表的现代流通方式，消费者消费习惯也发生很大变化。在这种情况下，隆福寺商业街始终徘徊在传统和现代、高端和大众的定位之间，没有向消费者传递出清晰的市场定位概念。

　　隆福大厦的6次变脸可以说是隆福寺商业街定位不清晰的最好注脚。有专家认为，隆福大厦当年之所以能成为京城商业“四大金刚”之一，关键在于它最早经营的自行车和五金交电特别有特色，全市的人买自行车和小五金都首选此地，这里的货品全，价格又相对便宜。在自行车和五金交电做出名气之后，服装、家电也跟上来了，加上这里的小吃具有北京特色，“吃小吃、逛隆福”成为当时京城一大时尚。然而失火重张后，这种特色没有得到保持，结果渐渐失去了特色优势。

　　从此，隆福大厦好像就找不到北了。2001年，隆福大厦曾与以经营服装批发为主的北京双猴经贸发展有限公司联手进行了改组，将隆福大厦的二、三层改为服装批发市场，但大厦的经营状况却没有好转，不久双猴便悄悄退出了。2003年，隆福大厦吸入中财社福集团4500万元人民币协议投资，将隆福大厦重新改建为“中财隆福数码视听广场”。由于经营惨淡，隆福大厦于2004年6月关门，停业至今。

　　当然，隆福寺商业街最终没能形成精准的定位与隆福大厦的领头羊效应有关，也与商业街没有统一的商业规划关系很大。

　　记者了解到，隆福大厦失火后3个月，东城区所属的隆福广场便开始动工开建。东城区一位不愿透露姓名的政府官员曾向媒体直截了当地说：“隆福大厦其实是北京市与东城区相关部门博弈交锋的结果，其最直接的交锋是利益冲突。正是由于两者都想掌控隆福大厦这块肥肉，反而互相制约，造成隆福寺商圈缺乏统一规划、发展无序的局面……”

　　据悉，隆福大厦曾隶属于北京一商集团，是市属商业企业；隆福广场由东城区属企业管理经营。二者产权不一，彼此之间缺乏配合，难以统一思想、协作发展。除此之外，还有众多的中小企业和个体商户，各自有各自的思路和想法，在没有统一的部门进行统筹安排的情况下，自发地进行经营，无法形成特色，甚至原有的特色也被舍弃。

　　在定位方面的举棋不定给隆福寺商业街带来债务问题也是制约其发展的一个因素。1993年8月12日，隆福大厦的那场大火创造了当时北京火灾历史的新纪录，直接经济损失2100万元。“隆福大厦的每一次变脸失败都意味着高额的债务产生。”洪涛说。

　　根据公开的数据显示，如今惨淡经营的隆福广场当年投资额是5亿元人民币。多年以来一直关注隆福寺商业街发展的中国人民大学教授黄国雄表

　　示，从那次失火以来，由于隆福寺商业街定位的错误，造成了不止10亿元的经济损失。

　　此外，在中国步行商业街工作委员会主任韩健徽看来，隆福寺商业街没落的另一致命原因是丢掉了商业街的“魂”，也就是历史文化的底蕴。据韩健徽介绍，国内甚至国际上许多知名的繁华商业街都是以“庙市合一”为依托发展起来的，像上海城隍庙、苏州观前街，沈阳中街，南京夫子庙，甚至美国第五大道上都有许多教堂。

　　“隆福大厦重张后，商业街就丢掉了这种依托，在商业与文化、旅游等方面的融合不够，在民族和现代的融合方面做得也不好。”韩健徽认为，这与现代商业街的发展趋势是相悖的。

　　与此同时，北京新兴商圈的蓬勃发展也分流了隆福寺商业街的客流量。大火之后，从1994年到1998年，历时4年之久，隆福寺一带就一直是个大工地。而此时，其东边的蓝岛大厦已经渐渐成为一个市级商场，并延伸出一个朝外商圈；王府井金街的改造也近尾声，人们逐渐遗忘了隆福寺商业街。

　　路在何方

　　如今，被遗忘的隆福寺商业街又重新点燃了人们对它的回忆和向往。

　　最近，北京国有资产经营有限责任公司董事长李爱庆透露，旧隆福大厦将被拆除，复建的隆福寺地区将规划艺术品交易中心、演艺中心、传统商业文化街区、复建古寺，但隆福寺周边的小吃、电影院等都仍会保留。现在，国资公司正在做调研规划，争取年内会有一定进展。

　　去年，由于经营状况不理想，隆福大厦背上了沉重的债务，中国信达资产管理公司是该公司最大的债权人。经与北京一商集团与中国信达资产管理公司协商，北京国有资产经营有限责任公司承接了隆福大厦的债务，将与隆福大厦原业主北京一商集团及东城区一起，筹划振兴隆福大厦，并对隆福寺商业街进行统一定位与开发。

　　对于隆福寺商业街来说，更大的利好也已出台。记者查阅北京市东城区“十二”规划发现，其中明确指出要改造提升隆福寺地区，完善街区规划，推动转型发展。积极促进一批特色街区发展，促进隆福寺街升级发展。

　　如何打好特色这张牌呢？“隆福寺是金街王府井在人气上的延续，但未来的发展在经营理念上与王府井大相径庭，王府井是现代商业的聚集区，而隆福寺则是聚集老北京文化、商业的街区。”中国商业史学会会长、中国商业经济学会副会长王茹芹认为，吸引老字号回来入驻是隆福寺商业街重组后的出路之一。

　　“成功改造隆福寺商业街不仅有助于盘活该地区大量闲置的商业资源，而且可以给诞生于隆福寺的白魁老号、隆福寺小吃店乃至东城特色的浦五房、全素斋等承载中国商业文明的老字号企业以展示的平台，促进北京老字号企业的提升和发展，拉动城市经济。”王茹芹认为，在隆福寺商业街重组过程中，应以隆福“食文化”为亮点组合商业生态，并支持和鼓励入驻老字号企业创新经营模式。“不仅经营商品，更营造文化体验氛围，如绝活绝技绝艺表演、用声光电手段展示商业文化、前店后厂体验、顾客动手参与等，形成商业经营特色。”王茹芹表示。

　　韩健徽认为，隆福寺商业街今后可以发展老字号，但不一定要把食品类的老字号作为重点，毕竟目前北京在前门、什刹海、红螺寺等地方都有这类老字号的聚集区。发展老字号应侧重民俗，打造成一个非物质文化遗产的平台。

　　洪涛表示，商业街“三分建、七分管”，隆福寺商业街以前的运营管理缺少整体性，今后在管理体制上一定要有所突破。隆福寺商业街应建立统一管理、统一运营的平台，把老字号集聚到这个平台上，然后由运营方出面采用商圈融资的方式缓解老字号的资金压力。

　　此外，黄国雄认为，隆福寺应该继续发挥作为一个传统寺庙、景点来构造新型隆福寺商圈的作用。其重点就是如何发扬长处，结合现代的商区，促使它健康发展。像南京的夫子庙、上海的城隍庙都得到了很好的发展，聚集了

　　景点、优秀商家，促使了新商圈的形成。

　　“商旅文合一是我国特色街的趋势。”韩健徽表示，从近年来全国特色商业街的发展趋势来看，单一的产业“内环”发展已无法适应现代商业发展的需要，商业、旅游、文化的联动发展，旅游可以促进商业的繁荣，文化可以成为旅游的亮点，商业可以扩大文化的传播。商旅文的联动发展，是一种产业间的融合、是一种深层次的互动、是一种综合效益的倍增。

　　那么，如何把特色街打造成为商旅文联动发展的重要载体？韩健徽认为，定位上要突出“三个点”：商业要有“卖点”，旅游要有“热点”，文化要有“亮点”；体制上要打破“三条线”：要打破商业、旅游、文化在传统行政体制上的分工界限，应把商旅文联动发展作为一个复合产业统一协调发展；目标上要形成“三个力”：综合竞争力、超强集客力、品牌影响力。

　　韩健徽表示，从目前的情况来看，隆福寺商业街有条件和能力做好商旅文的联动，如果再通过高起点的规划、高度统一的运营、大手笔的招商和宣传，重现辉煌是有可能的。但是，如果再出现以往的失误，对于隆福寺商业街来说将会是更大的打击。