陕西西安灞房地产“后世园”猜想

　　世园会已经完美落幕。它给西安城区带来了显而易见的改变，道路交通、市容环境、城市面貌均有了较大提高。受区域大环境影响最大的是房地产行业，随着世园会的开幕，很多人对“世园地产”作出了预估和评价。时至今日，后世园时代，浐灞生态区的地产行业走势如何？根据市场表现，我们对普遍存在的三大猜想进行逐个解答。

　　猜想1：浐灞房价与世园会无关，随市场整体上涨

　　理由：浐灞生态区房价上涨与世园会有一定的关系。世园会后，浐灞房价被业界依然看涨，但这种涨是建立在西安城市骨架拉大的基础之上，是建立在西安房价整体上涨的基础之上，“世园会”带动房价飙升值得商榷。

　　解答：翻看浐灞生态区内较有代表性的几个楼盘的价格走势图，锦绣天下从今年年初房价就呈现涨势，1月份楼盘整体均价5000元/平方米。4月世园会开幕前后，其价格略微有所上调，约5800元/平方米左右。至6月份达到6000元/平方米，7月达到6500元/平方米之后便持续保持这个价位，至最近有所下调，约为5800元/平方米左右。浐灞1号，自今年4月均价达到6700元/平方米之后便没有大的波动，直至近期依然保持这个态势。与之相同的是沁水新城，自去年年底均价达到7200元/平方米之后便无太大波动。御锦城，今年4月份房价达到6800元/平方米后便稳步小幅下跌，目前将近6000元/平方米。从这几个比较有代表性的楼盘我们可以看出，它们价格的峰值并不都出现在世园会召开期间，甚至有楼盘在世园期间还因种种原因出现房价下跌的情况。就此来看，此猜想的确有一定的道理。

　　房价的波动是受多方面影响的，如楼盘品质、销售策略、工程进度情况、相关证照的完善情况、购房者心理因素等，区域大环境只能是其中一个原因。虽然它对房价的影响较大，但在其他因素同时作用的情况下，仅凭大环境的改善就断定一个区域房价是否上涨或下跌是不科学的。

　　但是，浐灞市场会随房价整体上涨而上涨的猜想就值得商榷了。进入9月以来，随着政府调控手段的进一步深化，西安楼市陷入了空前低迷的情况：买方市场持续观望，看低房价；卖方市场一边勉强支撑，一边悄悄打折，抵抗楼市冬天，艰难度日，各种拐点论调频频出台。西安房价进入了停滞阶段，浐灞区域的房价自然也是如此。因此，因看涨西安楼市而看涨浐灞似乎是黄粱一梦了。

　　猜想2：浐灞区域配套短期内得到改善的希望不大

　　理由：世园会的举办促使浐灞区域增加了公交线路，修建了停车场、餐饮店。但浐灞区域的配套并没有因世园会的举办而得到明显的改善，反而开始堵车。另一方面，浐灞配套的不完善，使很多在浐灞买了房子的市民并不愿意住在浐灞，浐灞各大楼盘入住率不够高——浐灞楼盘入住率不高，人气的缺失，商家、金融、医疗等机构又不愿意入驻浐灞，配套仍然不能得到改善——配套得不到改善，市民还是不愿意入住……在这样的恶性循环下，浐灞的配套仍然延续目前的这种现状，所谓的第三代新城仍然属于一座“空城”。

　　解答：要解答这个问题，最好的办法就是问问第一次来到西安、来到浐灞的人。前段时间记者在采访中偶遇两位慕世园会之名来到西安的游客，他们来到西安的第一站自然是世园会，当问及对浐灞环境、配套的印象时，他们称赞道，这里的街道很干净，绿树成荫，各种建筑很有特色，同时他们表示这里的交通环境很好。而之前老西安人对这里的评价——道路狭窄、断头路众多、商业冷落，晴天灰尘飞、雨天泥泞路。浐灞的改变是显而易见的。

　　有业内人士表示，世园会对于区域经济的带动作用显而易见，作为一个产业发展链，世园会的召开推动整个浐灞的基础设施建设，拉动了浐灞区域经济。世园会期间，全国、全世界更多的目光在关注浐灞，在发现这里的价值。随着城市建设的不断加快，浐灞在短短几年内拥有了西安其他区域经过十几年形成的城市和生活配套。

　　对西安楼市而言，早在2006年，很多企业就已经开始进军浐灞，中新集团、普华地产、恒大地产、上海绿地、香江国际等一大批知名开发商先后入驻，浐灞区域也因此驶上了房地产发展的快车道。近几年的发展中，浐灞区域楼盘除了主打“生态宜居”宣传之外，区域的文化内涵、商业价值也正在被一步步挖掘出来。

　　同时，世园会吸引了大量西安市内的市民前往，亲眼见证浐灞改变的市民对这个区域的未来发展也越来越有信心。区域内的各大楼盘也加快了推盘步伐，很多项目借力世园会的举办，在大势不利的情况下依然完成了全年的销售计划。据了解，恒大绿洲、御锦城和广厦·水岸东方、浐灞半岛、振业·泊墅、香江湾、普华·浅水湾、高科·绿水东城等一批项目，都在今年取得了不错的业绩。即使在黄金周各个区域均遭遇楼市滑铁卢的情况下，浐灞依然保持了平稳的销售态势，一度被业内专家称为“西安楼市的扛鼎之地”。因此，这一猜想不攻自破。

　　猜想3：浐灞土地越来越稀缺

　　理由：目前，西安在建楼盘中，西安第一大楼盘在浐灞，西安第二大楼盘还在浐灞……浐灞千亩以上大盘已经达到7个，百万平米以上大盘达到9个，在建楼盘占地面积占到整个浐灞区域面积的14.23%，这在西安九大板块中遥遥领先。这意味着，仅剩下89平方公里的浐灞生态区除了水域面积和在建楼盘占地外，可供开发的土地已经不多了。

　　解答：打开浐灞生态区的电子地图，一片密密麻麻的点蜂拥而至，其每一个点自然就是一个房地产开发项目。从这些项目的分布图中的确可以看出，浐灞的地不多了。不仅如此，2008年，陕西省、西安市确立了“建设浐灞金融商务区，构建西部重要金融中心”的战略目标，将西安金融商务区落户于浐灞生态区内对于西安金融商务核心区的规划面积是4000余亩。同时，区域内还将兴建灞河文化旅游景观带和灞河生态休闲娱乐带。在地图上将这两个重点项目所占的面积抹去，我们可以发现，浐灞生态区的可用面积已所剩无几了。

　　对于浐灞而言，这两个项目将是决定浐灞未来生命力的关键点。灞河文化旅游景观带和灞河生态休闲娱乐带将彻底改变浐灞的生态面貌。而金融中心这个头衔的获得更是具有转折性意义——浐灞区对于西安市和陕西省而言，已不再是一个纯粹的生态区。浐灞区也由此再次踏上了自己的转型之路。围绕金融商务区，“一核两带六大功能区”的产业空间布局才能真正实现。

　　与此同时，从各方面传来的消息是：国家开发银行已经准备入驻西安金融商务区，平安保险、长安银行、西安银行的陕西总部都要入驻西安金融商务区，中国银行全球客户中心、新华保险、华夏银行西北总部也即将入驻商务区。同时，在构建西部重要金融商务中心这一目标的助推下，更多的金融机构将入驻这一区域。预计到2020年，金融商务区将聚集100—130家金融机构和1000家商务机构。这就意味着，位于浐灞的西安金融商务区以后是商务机构云集、总部众多、白领众多的一个区域。所以，住宅用地的停止审批将使这一区域本来就稀少的住宅以后更加稀缺。

　　毕竟，寸土寸地的西安金融商务区本来就只有4000亩土地，土地开发本来就非常有限，而以后住宅用地不再审批将使本来就稀少的土地将告别住宅用地审批时代，其住宅价格更是无法平抑。可以想象，这个区域只有4000亩，吸引100家金融机构、1000家商务企业后，我们推断一下，以后这个地方是什么呢？用浐灞金融商务区管委会副主任亢振峰的话来说，“它其实就是香港的中环，是上海的陆家嘴，是美国的曼哈顿。”

　　所以，这一区域现有楼盘的珍贵程度便不言而喻，将真正进入“因稀缺而珍贵”的时代。这一猜想正在已经成为现实。