天津：高端中大户型成交旺

　　今年以来，央行已两次下调存款准备金，而近期的降息无疑又在信贷环节上给首次置业带来一定程度的支持。同时，天津楼市涌现出的“多面刚需”则促成了“中小户型”与“中大高端户型”的共同繁荣。

　　各类“刚需”仍为成交主力

　　据调查显示，68%的网友认为“刚需”仍为当前市场购房人群主力，17%的网友则认为改善型置业者在市场比重较大。那么，天津“刚需”还有多少？这些“刚需”还能支撑楼市多久？

　　在人们传统观念中，“刚需”多为首次置业者或低端需求置业者，但实际上，随着购房需求的不断细化，“刚需”的内涵和外延开始泛化，“首改”也是刚需，高端及别墅类终极需求置业者也有“刚需”。

　　市区中大户型成交热旺

　　各类“刚需”促使天津楼市成交不仅集中在中小户型产品上，一些大户型、洋房及别墅产品因“首改刚需”及“高端刚需”的存在也成为置业热点。进入6月，受“一步到位”置业需求的影响，市区中大户型楼盘异军突起态势持续。据上周天津中原统计数据显示，市区重点成交的北宁湾、新汇华庭两项目均在售两三居户型产品，单套产品总价在100至250万元之间；环城四区成交表现突出的首创爱这城、华润中央公园也是总价在60至70万元、70至100万元的两居产品；而滨海新区置业需求仍以“刚需”及“改刚”为主，成交多为90平方米左右高层产品。如单套总价为50至80万元、户型区间为70至130平方米的贻成豪庭；万科海港城再推78万元起90平方米通透户型均为区域热点销盘。在天津，市区中大户型成交热、环城远郊中小户型依旧抢手的市场格局已经显现。

　　降息未能助推楼市

　　今年二季度已经结束，依靠开发商加快推盘速度及优惠力度，楼市成交量逐渐摆脱年初的低迷状态。同时，继今年两次下调存款准备金后，近期再次下调金融机构人民币存贷款基准利率。“金融货币政策”的放宽虽非针对房地产市场，但也使人们将目光再次聚焦楼市。

　　对于降息后的楼市表现，中原地产三级市场部区域经理吴桐表示，近期到访客户多咨询最新贷款利息情况，从买卖双方来看，大部分客户对降息不敏感，政策不是影响购房者置业直接因素，买房人关注重点仍是“房价”。

　　我爱我家市场研究经理郭燕也表示，本次降息目的是最大限度规避通货紧缩对部分经济领域带来的风险，增强货币流动性。对楼市而言，降息在一定程度上减少贷款购房者的还款压力，但仅以等额本息贷款50万元、20年还清、基准利率计算。降息后，20年还款总额减少约18000元，而购房者的月还款额仅减少74.82元左右。因此，降息对于购房者月供压力的缓解作用十分有限，不足以刺激楼市。

　　而据调查显示，在“恰逢经济政策调整期，刺激政策下您是否看好下半年楼市回暖？”这个问题中，52%的网友认为限购下对楼市回暖不看好；38%的网友看好楼市，认为经济政策调整将带来楼市新气象。同时，在“您认为当前市场环境，是否适合出手？”这个问题中，出手、不出手及持观望态度的网友比重相差不大，均在30%的左右。

　　可见，降息虽利于缓解开发商的资金周转压力，降低贷款购房者的购买成本。但在楼市宏观调控“限贷、限购”的政策指导下，其所带来的影响还不足以促进购房需求短期内的迅速释放，撬动成交量的快速回暖。下半年若仍存在较大的宏观经济下行压力，利率下调仍有可能，年内出现多次降息之后，对于楼市的促进作用将有所体现，成交将会有所增量。